+Добавить недвижимость
»Законы и нормативные акты
»Шаблоны договоров
»Юридические статьи
»ОВИР
Недвижимость Киева и Киевской области

ПАРТНЕРЫ
Р2Р кредитование под залог имуществаАдвокатское и риелторское объединение УкраиныСтраховка киев дешево,ГО Каско,Все виды страхования Advicecorp - Адвокатское объединение
Сопровождение сделок покупки продажи,риелторы,юрист по недвижимости

Правова експертиза

На розгляд юридичної фірми було надано для здійснення правового аналізу Договір оренди не житлового приміщення укладений 4 березня 2000 року у м. Києві (надалі по тексту Договір від 2000р.);

[/p]

Договір оренди не житлового приміщення укладений 2 грудня 2002 року у м. Києві (надалі по тексту Договір від 2002р.);

консультація надається відповідного до чинного законодавства України та умов Договору від 2000р. та Договору від 2002р..

Замовником були поставлені наступні запитання:

Чи гарантує Договір захист орендаря від неправомірного виселення з приміщення,що орендується? По даному питанню надаю наступну відповідь,так,Договір від 2002р. захищає права та інтереси орендаря. Це випливає з самого договору.

Так,в пункті 4,під назвою Права та обов’язки сторін,зазначено,що у випадку перешкоджання користуванням об’єктом оренди,заборону на проїзд машин та прохід клієнтів Орендаря,передбачених договором,Орендодавець зобов’язаний сплатити штраф у розмірі орендної плати за два місяці,а також відшкодувати збитки,які можуть виникнути у зв’язку із такими діями Орендодавця.

Також,Орендар має право вимагати повернення об'єкту оренди з будь-якого незаконного володіння,усунення перешкод у користуванні ним,відшкодування шкоди,яка заподіяна об'єкту оренди фізичними та юридичними особами,включаючи Орендодавця,відповідно до п. 8 Договору від 2002р.,під назвою захист права оренди та зміна права власності на нього.

На основі вище викладеного,в період дії Договору від 2002р.,орендар може бути виселений з приміщення,що ним орендується,лише за рішенням суду. Самим договором же передбачена матеріальна відповідальність Орендодавця за порушення умов договору.

Для детальної юридичної консультації стосовно правомірності дій Орендаря,спрямованих на розірвання Договору оренди від 2002р. необхідно знати причину або привід для виселення,що пред’являється Орендодавцем до Орендаря,мотиви та нормативну базу ( підстави їх виникнення) .

Чи є можливість визнати Договір від 2002р. недійсним? Необхідно враховувати,що Договір від 2002р. був укладений до вступу в дію нового Цивільного кодексу України (01.01.2004р.),тому всі питання по зобов’язанням,що виникають з даного договору регулюються Цивільним Кодексом Української РСР (надалі по тексту ЦКУРСР) .

Згідно ст.269 ЦКУРСР передбачено перелік випадків дострокового розірвання договору на вимогу наймодавця:- Наймодавець може пред'явити в суді,арбітражі або в третейському суді вимогу про дострокове розірвання договору найму,якщо наймач:— користується майном не відповідно до договору або призначення майна;— навмисно або з необережності погіршує стан майна;— не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу,а за договором побутового прокату — протягом одного місяця,якщо більш короткі строки не установлені типовим договором;— не зробить капітального ремонту в тих випадках,коли за законом або за договором капітальний ремонт лежить на обов'язку наймача.

Ця норма свідчить про те,що Договір від 2002р. не може бути розірвано з інших підстав,ніж з тих,що передбачені самим договором та з наведених вище. Тобто,якщо Генеральний Директор ЗАТ „Виробничо – художнє об’єднання ім. Т.Г. Шевченка” Філатова Ірина Вікторівна буде визнана на підставі Статуту ЗАТ такою,що не була наділена правом чи не мала права на укладення Договору від 2002р.,то рішення щодо дострокового розірвання буде прийматися виключно в судовому порядку.

В такому разі,відповідно до загальних положень Договору від 2002р.,саме до пункту „завірення та підтвердження”,Сторони цього Договору та кожна з них окремо підтверджують наявність необхідного обсягу правосуб'сктності для укладання подібного виду угод,включаючи наявність достатніх повноважень представників Сторін.

У випадку виникнення будь-яких спорів у зв'язку з вказаним вище,Сторона для якої виникли такі обставини буде самостійно нести будь-які витрати,пов'язані з цим,та відшкодує в повному обсязі відповідні збитки іншій Стороні,здійснить всі необхідні дії для того,щоб такі обставини не вплинули на хід виконання положень цього Договору.

В процесі виконання цього Договору Сторони будують свої взаємовідносини на підставі рівноправ'я,чесного партнерства ти захисту інтересів один одного.

В ЦК УРСР,зокрема в главі 3 наводиться перелік угод,які можуть бути визнані недійсними та порушення яких умов законодавства тягне за собою недійсність угод. Згідно глави 3-ї недійсними можуть бути визнані наступні угоди:- яка не відповідає вимогам закону;- що укладена з метою,суперечною інтересам держави і суспільства;- угоди юридичної особи,що суперечить її цілям;- що укладена неповнолітнім,який не досяг п'ятнадцяти років;- що,укладена громадянином,визнаним недієздатним;- що,укладена неповнолітнім віком від п'ятнадцяти до вісімнадцяти років;- що,укладена громадянином,обмеженим у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами;- що,укладена громадянином,нездатним розуміти значення своїх дій;- що,укладена внаслідок помилки;- що,укладена внаслідок обману,насильства,погрози,зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною або збігу тяжких обставин;- що є мнимою і удаваною.

Отже,не надання достовірних фактів щодо обсягу правосуб’єктності представників сторін з боку однієї із сторін договору,не підпадає під перелік умов що мають місце в угодах,які можуть бути визнані недійсними,зазначений у ЦК УРСР.

Вважаю доцільним звернути вашу увагу на пункт 8 Договору від 2002р.,що має назву „Захист права оренди та зміна права власності на нього”. Відповідно до цього пункту:- Реорганізація сторін Договору від 2002р.,або зміна власників Сторін не є підставою для зміни умов цього Договору або підставою для його дострокового розірвання. - У випадку переходу права власності на Об'єкт оренди цей Договір оренди зберігає свою дійсність та чинність для нового власника. - Орендар не несе відповідальності за зобов'язаннями Орендодавця,Орендодавець не несе відповідальності за зобов'язаннями Орендаря. В Законодавстві України вище наведені положення знайшли свій вияв,а саме ст. 268 ЦКУРСР,що має назву „Збереження чинності договору найму при переході майна до іншого власника” містить наступні норми:- При переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника. - Договір найму зберігає чинність і при переході майна від однієї державної організації (наймодавця) до іншої.

Якщо Догорів від 2002р. буде визнаний недійсним,чи буде мати юридичну силу Договір від 2000 року. Дане питання не врегульоване Українським законодавством,але відповідно до теорії права та Договору від 2000р. та Договору від 2002р. по даному питанню надаю наступні пояснення:Договором від 2002р. передбачено,що:- після підписання цього договору все попереднє листування,угоди,переговори,як в усній,так і в письмовій формі,що стосується предмету цього договору втрачають юридичну силу. На підставі вищезазначеного Договір від 2000р. на даний момент втратив юридичну силу. Але недійсність Договору від 2002р. тягне за собою недійсність всіх його положень (пунктів). Отже,якщо Договір від 2002р. буде визнано недійсним (що не базується на жодних підставах ) вищезазначене його положення також буде визнане недійсним і Договір від 2000р. буде мати юридичну силу.

Чи захищає права Орендаря Договір від 2000р.? Договір оренди від 2000р. захищає права Орендаря лише зазначаючи,що Орендар має право звернутись до судової інстанції у випадку виникнення спору між ним та Орендодавцем,по якому досягти згоди шляхом переговорів не вдалось.

Для більш детального аналізу,необхідно в повній мірі ознайомитись з позиціями Орендодавця,а також з установчими документами ЗАТ..


На главнуюК статьям

закрыть

Бесплатная консультация

Если Вам нужна бесплатная консультация юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email и телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
АДВОКАТСКАЯ КОМПАНИЯ УКРАИНЫ «ГОНЧАРОВ И ПАРТНЕРЫ». Юридическая помощь в Киеве. Бесплатные информационные материалы. Сopyright © 2004-2014