+Добавить недвижимость
»Законы и нормативные акты
»Шаблоны договоров
»Юридические статьи
»ОВИР
Недвижимость Киева и Киевской области

ПАРТНЕРЫ
Адвокатское и риелторское объединение УкраиныСтраховка киев дешево,ГО Каско,Все виды страхования Advicecorp - Адвокатское объединение
Сопровождение сделок покупки продажи,риелторы,юрист по недвижимости

Оренда жилих приміщень

Насамперед зауважимо,що проблема розміщення офісу в орендованому житловому приміщенні у підприємницьких колах існує давно. Розглядаючи можливість укладення договору оренди житла для офісу,майбутні орендарі стикаються з низкою суперечностей у законодавстві та з проблемами,розв’язання яких не може бути однозначним. Позбутися цих проблем та неузгоджень безумовно і остаточно вдається не всім. Проте приватні житлові будинки і квартири,не переведені у нежитловий фонд,все ж орендуються саме для розміщення офісів. І це далеко не поодинокі випадки. Спробуємо з’ясувати,— які ризики пов’язані з такою орендою,кого стосуються і чи можливо їх уникнути.

Згідно з ч. 1 ст. 379 ЦК житлом фізичної особи є житловий будинок,квартира,інше приміщення,призначені та придатні для постійного проживання в них.

Згідно з п. 2 ст. 4 Закону про власність,власник (фізична або юридична особа) має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії,що не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої не забороненої законом діяльності1,зокрема передавати його безоплатно або за плату у користування. Згідно з п. 1 ст. 6 Закону про власність та ст. 320 ЦК,власник має право використовувати належне йому майно для підприємницької діяльності. На підставі ст. 15 Закону про власність та ст. 150 ЖК,громадянин як власник квартири або житлового будинку (частини будинку) має право розпоряджатись цим майном на свій розсуд,зокрема,здавати в оренду,укладати інші угоди,не заборонені законом. Отже,громадяни (фізособи — підприємці) та юрособи можуть передавати належне їм майно (житловий будинок,квартиру) в оренду іншим фізособам та юрособам. .

У частині 1 ст. 383 ЦК обумовлено,що власник житлового будинку,квартири має право використовувати помешкання для власного проживання,проживання членів своєї сім’ї,інших осіб і «не має права використовувати його для промислового виробництва». У другому реченні ст. 6 ЖК зазначено:«Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється». Ще одне обмеження знаходимо в п. 3 Правил №572:«Використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено» .

Згідно зі ст. 150 КУпАП «порушення правил користування жилими приміщеннями,самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень,використання їх не за призначенням тягнуть за собою попередження або накладення штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і попередження або накладення штрафу на посадових осіб — від трьох до семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян» .

Але чи правомірно ототожнювати здавання в оренду житлового будинку (квартири) з метою розміщення офісних приміщень із наданням їх для «потреб промислового характеру» або «промислового виробництва» і чи вважається облаштування в орендованому житлі офісу «використанням не за призначенням»?

Спробуємо застосувати терміни і визначення,що містяться у Національному класифікаторі КВЕД2. Так,у п. 3.1 КВЕД зазначено:«Процес промислового виробництва — це процес перероблення (механічного,хімічного,ручного тощо),який використовується для виготовлення нової продукції (споживчих товарів,напівфабрикатів чи товарів виробничого призначення);оброблення уживаних товарів на сировину;надання промислових послуг». Далі в п. 3.1 КВЕД згадується,що допоміжні види економічної діяльності — це види діяльності,що здійснюються переважно у сфері обслуговування виробництва (управління підприємством,бухоблік,транспортування,складування,закупівля,збут,ремонт,технічне обслуговування тощо) .

Облаштування офісу (щоправда,терміна «офіс» в українському законодавстві немає1) або іншого адміністративного приміщення найчастіше пов’язане з виконанням управлінських функцій,веденням бухобліку,юридичним обслуговуванням,забезпеченням збуту продукції тощо,а не безпосередньо з процесом промислового виробництва. Тому вважаємо,що надання (отримання) в оренду житлового приміщення для розміщення в ньому працівників,які виконуватимуть перелічені вище функції,не підпадає під обмеження ч. 1 ст. 383 ЦК і ст. 6 ЖК. Виняток становлять працівники,які мають пряме відношення до результату виробництва — продукції (товарів,робіт та послуг).

Також,на нашу думку,в орендованому житлі (з огляду на чинні обмеження ч. 1 ст. 383 ЦК і ст. 6 ЖК) можна розміщувати підрозділи підприємств та фізичних осіб — підприємців,які належать до непромислових видів економічної діяльності.

Дещо відмінними від норм ЖК є норми ст. 26 Закону про ОСББ:якщо у багатоквартирному будинку створене об’єднання (товариство) співвласників,то власник приміщення може здати його в оренду для здійснення господарської,підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі,якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. Згідно з абзацом 8 ст. 26 Закону про ОСББ,не допускається передача в оренду житлового приміщення для ведення господарської,підприємницької та іншої діяльності,якщо це суперечитиме інтересам або обмежуватиме права інших власників (користувачів) приміщень .

Як зазначається в листі Держпідприємництва від 11.05.2002 р. №1-211/25642,«приміщення,розташовані в жилих будинках,можуть використовуватися для влаштування офісних приміщень та інших приміщень господарського призначення (магазини,косметичні салони,перукарні,майстерні тощо)» за погодженням з товариством співвласників багатоквартирного будинку. Якщо ж такого товариства не створено,то необхідність погодження влаштування офісного приміщення з власниками квартир багатоквартирного будинку законодавством не передбачено.

При використанні жилого приміщення в оренду під офіс,дуже часто виникають проблеми,особливо з Податковими органами. При виникненні спірних питань з цього приводу,Адвокатська компанія «Гончаров і партнери» надасть вам кваліфіковану допомогу і допоможе уникнути будь-яких труднощів пов’язаних з здійснення підприємницької діяльності.


На главнуюК статьям

закрыть

Бесплатная консультация

Если Вам нужна бесплатная консультация юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email и телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
АДВОКАТСКАЯ КОМПАНИЯ УКРАИНЫ «ГОНЧАРОВ И ПАРТНЕРЫ». Юридическая помощь в Киеве. Бесплатные информационные материалы. Сopyright © 2004-2014