Переведення в нежилий фонд

Загальновідомо,що нині на ринку так званої комерційної нерухомості (торгові площі,складські та виробничі приміщення,офіси) існує значний брак пропозиції. Водночас,кількість підприємств,яким необхідні для використання такі площі,щороку збільшується,а забудовники не встигають задовольнити зростаючий попит. Зростання попиту,за відсутності пропозиції,призводить до того,що власники комерційних площ постійно підвищують ціну оренди. Так,вартість офісних приміщень у столиці інколи в 3-4 рази перевищує вартість таких само приміщень у Лондоні,Берліні чи Римі. Аналогічна ситуація з торговими площами та складами.

Ось і виходить,що купівля власного складу,магазину чи офісу,навіть у кредит,загалом обходиться підприємцю дешевше,ніж оренда. Щоправда,так само як із ринком оренди,на ринку купівлі-продажу комерційних площ пропозиція невелика. В таких ситуаціях підприємці почасти купують або переобладнують під торгові або офісні площі існуючі приміщення в житлових будинках. Добре,якщо такі приміщення за своїм призначенням є нежилими. Нежилі приміщення житлового фонду,які використовуються підприємствами торгівлі,громадського харчування,житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди,передаються у комунальну власність відповідних рад. Інше питання,якщо підприємець вирішив відкрити офіс,перукарню чи магазин у квартирі. Згідно з законодавством України це потребує переведення приміщення із житлового фонду в нежитловий. З цього й починаються всі проблеми.

Які приміщення можна перевести?

Відповідно до ст. 7 ЖК України непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної,міської (міста республіканського підпорядкування) ради народних депутатів. Щоправда,це лише у разі якщо йдеться про державний або комунальний житловий фонд. В інших випадках переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі,як правило,не допускається.

Якщо ж приміщення збудоване на кошти житлово-будівельних кооперативів,то тоді жилі приміщення в будинках можуть переобладнуватися в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу,затвердженим виконавчим комітетом районної,міської,районної в місті ради народних депутатів.

Отже,в разі непридатності приміщення для проживання переведення фонду не є проблематичним. А як бути коли приміщення придатне?

Нині більшість квартир приватизовані,а отже,згідно із ст. 4 ЖК України належать до приватного житлового фонду. За загальним правилом переведення приватизованого житлового фонду у нежитловий здійснюється за заявою власника і відповідним рішенням місцевої ради. Відповідно до судової практики,що склалася,суди виходять з того,що місцеві ради не повинні створювати перешкод для здійснення прав власників. Водночас,не слід забувати,що житло має спеціальне призначення,і право власності на нього може бути обмеженим зобов’язанням власника використовувати житло за призначенням. До речі,саме місцеві ради повинні здійснювати контроль за використанням власником житла за призначенням. Виходить замкнене коло. З одного боку,саме ради вирішують,виключити чи ні приміщення із житлового фонду,а з іншого,– вони зобов’язані стежити за використанням житла за призначенням. Переведення житлового фонду в нежитловий передбачено ст. 8 ЖК України,яка встановлює право виконкомів обласних,міських рад здійснювати таке переведення у виняткових випадках. За українським законодавством таких винятків,крім визнання приміщення непридатним для проживання,не визначено.

За умов значних розбіжностей у чинному законодавстві з питань переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд на практиці дана процедура є надзвичайно проблемною. Небагато юридичних компаній беруться за це,особливо,коли умови приміщення не підпадають під загальні вимоги (квартира вище другого поверху тощо). Якщо власник або користувач все ж вирішив перевести свою квартиру чи будинок із житлового фонду в нежитловий,він має дотримуватися загальних правил,що виробилися на практиці:1) квартира має бути розміщена на першому-другому поверсі будинку (переведення в нежитловий фонд квартир на інших поверхах можливе лише в тому разі,якщо квартира,що розташована поверхом нижче,вже переведена у нежитловий фонд);2) виконкоми рад також вимагають від власників надання підписів сусідів про те,що вони не проти переведення квартири до нежитлового фонду із зазначенням,під що квартира потім буде використовуватися (офіс,заклад торгівлі тощо).

Адвокатська компанія "Гончаров та партнери" надасть вам професійну допомогу в оперативній і якісній роботі з питань,що стосуються переведення квартири з жилого фонду в нежилий,а також інших питань,що виникатимуть при здійсненні даної процедури.