+Добавить недвижимость
»Законы и нормативные акты
»Шаблоны договоров
»Юридические статьи
»ОВИР
Недвижимость Киева и Киевской области

ПАРТНЕРЫ
Р2Р кредитование под залог имуществаАдвокатское и риелторское объединение УкраиныСтраховка киев дешево,ГО Каско,Все виды страхования Advicecorp - Адвокатское объединение
Сопровождение сделок покупки продажи,риелторы,юрист по недвижимости

Что такое ОСМД и каковы его права?

Если же выяснить истоки термина "ОСМД" то впервые стал известен широкой публике в 1992 году,когда в Законе Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" было указано,что владельцы приватизированных квартир могут создавать такие объединения. Но аналог этого термина "кондоминиум" (в переводе с латыни - "совместное владение имуществом") появился еще в древнем Риме,когда возникла необходимость разным семьям жить в одном доме и решать много общих вопросов. С тех пор во всех без исключения странах мира такие объединения (в тех или иных формах) стали основой организации совместного проживания людей,альтернативы которой нет.

Так в Украине статус ОСМД определяется Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома",согласно статье 1 этого Закона ОСМД - это юридическое лицо,созданное владельцами помещений для содействия использованию их собственного имущества и управления,содержания i использования неделимого и общего имущества.

Есть объединение имеет печать,банковский счет,заключает гражданско-правовые договоры,по своим обязательствам отвечает своим имуществом (но не личным и не общим имуществом своих членов),является неприбыльной организацией.

Объединение создается для обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей,надлежащего содержания и использования неделимого и общего имущества,обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей,предусмотренных законодательством и уставными документами.

Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций,обеспечивающих реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения,надлежащее содержание дома и придомовой территории,содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств,связанных с деятельностью объединения.

Объединение совладельцев многоквартирного дома - юридическое лицо,созданное владельцами квартир и помещений дома для совместного управления и содержания дома и для совместного использования общего имущества.

ОСМД является неприбыльной организацией,имеет печать и банковский счет и может заключать гражданско-правовые договоры,отвечая по своим обязательствам своим имуществом (но не личным или общим имуществом своих членов).

Членом ОСМД может стать любой владелец (совладелец) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Главные задачи ОСМД - это улучшение содержания жилых домов и придомовой территории,содействие членам объединения в получении качественных коммунальных услуг,рациональное использование платежей жильцов,управление общей собственностью.

Благодаря ОСМД Вы,в отличие от ЖЭКовских домов,самостоятельно можете:- Определять смету содержания своей квартиры;- Определять размер взносов на содержание дома;- Диктовать структуру и стиль управления ОСМД;- Формировать штатное расписание и персональный состав работников,обслуживающих Ваш дом и устанавливать им заработную плату (управляющего,сантехника,дворника,электрика,бухгалтера,консьержа и т.д.);- Выбирать лучшего исполнителя жилищно-эксплуатационных услуг (вывоз мусора,обслуживание лифта,дезинфекция,выполнение ремонтных работ и т.д.);- Определять очередность проведения текущего ремонта и контролировать его качество;- Получить придомовую территорию в частную собственность и самостоятельно принимать решения относительно ее использования;- Более успешно,чем ЖЭКи и отдельные жители,требовать от поставщиков коммунальных услуг ("Киевэнерго","Водоканал") выполнение условий сделок.

Дополнительные возможности ОСМД:- ОСМД как юридическое лицо может получать кредит на проведение ремонтов,установку счетчиков,обустройство придомовой территории и т.д. - Приватизация нежилых помещений дома может осуществляться только по согласованию с правлением ОСМД,причем первоочередное право на выкуп таких помещений имеет именно ОСМД. - После приема дома на свой баланс ОСМД может сдавать в аренду вспомогательные помещения и направлять эти средства на улучшение технического состояния жилья. По этому оно сохраняет право на государственную дотацию на содержание дома,а также и на дотацию из местного бюджета в рамках городской программы "Мой двор,мой двор". - Бывший владелец дома (как правило,районный совет) обязан принять участие в первом после приема дома на баланс ОСМД капитальном ремонте. - Вновь ОСМД не должно отвечать за долги жильцов дома,которые остались у них перед коммунальным ЖЭКом. - ОСМД имеет налоговые льготы - по закону оно не платит налог на прибыль с той своей деятельности,направленной на содержание своего жилья. - ОСМД имеет достаточно широкой простор для выбора принципов хозяйствования. Так,оно может передать свой дом на баланс и обслуживание любой частной или ведомственной жилищно-эксплуатационной учреждении или же оставить его в коммунальном ЖЭКа,может заключить с ЖЭКом договоры лишь на некоторые услуги,может самостоятельно производить полное обслуживание жилья,заключать прямые договоры с "Киевэнерго" и "Водоканалом". - Как исключение,ОСМД,ожидая более благоприятных условиях,может вообще не совершать никакой хозяйственной деятельности,а использовать свой юридический статус для защиты жилищных прав жильцов дома.

Преимущества создания ОСМД — При создании ОСМД повышается заинтересованность,ответственность и,как следствие,эффективность управления общей собственностью,улучшается жилищно-коммунальное обслуживание;—Создание в доме юридического лица способствует совершенствованию договорных отношений и развитию конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг;— Заключая соглашения,большинство председателей ОСМД очень внимательно отслеживают в документах интересы потребителей,готовят и отстаивают протоколы разногласий. Уже сегодня можно отказываться от некачественных услуг,выбирать компанию на рынке вывоза бытового мусора,обслуживание лифтов и т.п.;— Благодаря финансовому контролю и прозрачности использования средств (а также учитывая статус неприбыльной организации) растет число добросовестных плательщиков;— Формировать штатное расписание,персональный состав работников и их заработную плату. — Возможность самостоятельно рассчитывать и устанавливать размеры взносов на содержание и эксплуатацию жилищного фонда;— Участники объединения могут заранее запланировать меры для улучшения состояния своего дома,т.е. для модернизации и ремонта оборудования всего здания,а также установка систем энергосбережения;— Выбирать на конкурсной основе исполнителей жилищно-эксплуатационных услуг для улучшения качества содержания дома и сокращения общих расходов — Финансирование первого после передачи на баланс ОСМД капитального ремонта дома за средства предыдущего балансодержателя;— ОСМД имеет возможность получить в собственность или долгосрочное пользование придомовой территории. это защищает прилегающий земельный участок от возведения на нем дополнительных сооружений - так называемого уплотнения застройки,которое сегодня создает проблемы многим жителям. — Получать кредит на проведение ремонтов,установка счетчиков,обустройство придомовой территории. — После приема дома на свой баланс сдавать в аренду вспомогательные помещения и направлять эти средства на улучшение технического состояния жилья.

Министерство Науки и Образования - на официальных документах,выданных учебными учреждениями,государственными органами,предприятиями,учреждениями и организациями,которые относятся к сфере образования и науки.

Создание ОСМД

ОСМД строится на чисто демократических началах. Его членом может быть каждый,кто является владельцем (совладельцем) жилого или нежилого помещения в данном доме.

Члены ОСМД имеют право:избирать и быть избранными в его руководящие органы (правление и ревизионную комиссию);беспрепятственно знакомиться с документами объединения;по желанию выходить из ОСМД;созвать внеочередное собрание (если на то есть воля 20% членов) без соответствующего решения правления и в том числе досрочно переизбирать руководство. Эти права и обязанности четко закреплены в Типовом уставе ОСМД,где проводится детальное разграничение полномочий между:собранием,правлением,собранием уполномоченных,а также членами объединения.

Для создания ОСМД необходимо провести учредительное собрание,на котором должны присутствовать не менее половины владельцев квартир. На учредительном собрании необходимо принять устав ОСМД,избрать председателя и правления. После этого происходит государственная регистрация ОСМД у государственного регистратора.

Объединения совладельцев многоквартирных домов - прогрессивная форма управления жильем и жилищным имуществом. Деятельность объединений совладельцев многоэтажных домов (ОСМД) регламентируется Законом Украины «Об объединении совладельцев».

Обязательно надо обратить внимание на то,что придомовая территория,которая не оформлена в собственность ОСМД является первоочередным объектом риска застройки. Поэтому оформляя дом в собственность необходимо не забывать и о прилегающий земельный участок. Получив в собственность придомовую территорию ОСМД сможет самостоятельно ею распоряжаться,но здесь заметим,что собственность на землю оформляется на ОСМД как на юридическое лицо,а не на конкретного человека (главу ОСМД) или группу людей. Получив земельный участок ОСМД может ею распоряжаться по собственному усмотрению,т.е. можно обустроить детскую площадку или сквер отдыха,можно сдать ее в аренду частным лицам,за что получать дополнительные средства на нужды ОСМД. В редких случаях (например,в Ужгороде) владельцы ОСМД получают право построить на придомовой территории еще один многоэтажный дом. Но надо обратить внимание и на то,что не каждая придомовая территория пригодится для этого,поскольку все зависит от ее размера,расположения и т.д. Строительство на придомовой территории может состояться только тогда,когда согласованные и не нарушены строительные и санитарные нормы,в частности получены разрешительные документы. Но это дело хлопотное и требует много усилий и средств,поэтому все же оборудовать детскую площадку или сквер отдыха легче,также нужно не забывать,что на сквер или площадка согласятся больше жителей чем на новый дом.

Надо не забывать,что строительство разного «нового» на придомовой территории - стихийное бедствие крупных и средних городов,поэтому только четкое определение границ земельного участка ОСМД спасет ее от застройки. Надо обязательно обратить внимание и на то,что при оформлении придомовой территории в собственность ОСМД фирмы,которые являются собственниками помещений в пристройках к многоквартирного дома,обычно начинают претендовать на территорию,которая уже благоустроена силами ОСМД. Или же вообще может оказаться,что место где находится уже обустроен силами ОСМД сквер отдыха отдан под застройку частным структурам. В таких случаях необходимо заказывать технический отчет,и заметим,что все расходы платить именно ОСМД,хотя этот документ по сути является общим как для ОСМД так и для застройщика. Все же надо помнить,что технический отчет сыграет в пользу ОСМД только в том случае,если будет нарушена целостность жилого комплекса.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) земельные участки,на которых расположены многоквартирные жилые дома,а также относящиеся к ним строения,сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности,предоставляются в постоянное пользование государственным или коммунальным предприятиям,учреждениям и организациям,осуществляющим над ними управления. В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома,соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению совладельцев многоквартирного жилого дома (ОСМД). Порядок использования земельных участков,на которых расположены многоквартирные жилые дома,а также относящиеся к ним строения,сооружения и придомовые территории,определяется совладельцами. Размеры и конфигурация земельных участков,на которых расположены многоквартирные жилые дома,а также относящиеся к ним строения,сооружения и придомовые территории,определяются на основании проектов распределения территории квартала,микрорайона и соответствующей землеустроительной документации,генерального плана застройки.

Объединение совладельцев многоквартирного жилого дома (ОСМД) получает государственный акт на право собственности на земельный участок (который регистрируется в Центре государственного земельного кадастра и второй экземпляр хранится в архиве городского совета вместе с документацией к государственному акту). Чтобы получить придомовую территорию в собственность ОСМД нужно:ознакомиться с данным Государственного земельного кадастра,чтобы узнать,кто является собственниками и пользователями земельных участков в жилом квартале,где расположены конкретный дом;заказать технический отчет по установлению внешних границ земельного участка,ОСМД планирует оформить в собственность для обслуживания многоквартирного дома. Конечным этапом технического отчета является оформление Акта установления и согласования внешних границ земельного участка (придомовой территории) в натуре (на местности);обратиться к городскому голове с просьбой издать распоряжение на оформление землеотвода придомовой территории;заказать любой землеустроительной организации техническую документацию по землеустройству для оформление права пользования ОСМД земельным участком для эксплуатации и обслуживания жилого дома;дождаться решения городского совета о выделении запрашиваемой земельного участка.

Жителям ОСМД необходимо знать,что городской совет должен передавать земельные участки в собственность объединениям бесплатно. Но надо заметить,что на практике выделения земельных участков и оформление в собственность придомовых территорий почти не происходит.

Что же касается «механизма» выделение придомовой территории в собственность ОСМД,то его еще нет и вряд он будет. Этот «механизм» должны в первую очередь разработать депутаты городских советов и утвердить решением сессии,поскольку отсутствие такого механизма очень удобна для власть имущих,то разработками заниматься никто не спешит. Такой механизм должен предусматривать разработку на основе действующих нормативных и методических документов целого ряда адаптированных местных правил,процедур и даже проведение проектных работ.

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОСМД

Во-первых,вопрос прав собственников в ОСМД должно базироваться на существующем механизме функционирования хозяйственных обществ. То есть количество голосов в ОСМД должно зависеть от размера доли в многоквартирном доме,принадлежащей собственнику жилого помещения или других объектов недвижимости. А сам размер доли должен определяться как соотношение площади объекта недвижимости,принадлежащей владельцу,к общей площади всех объектов недвижимости,внесены в реестр объектов недвижимости как самостоятельные объекты гражданско-правовых отношений.

Действующее законодательство о деятельности ОСМД и жилищно-строительных кооперативов крайне несовершенное и практически не позволяет нормальной реализации прав и обязанностей сособственников,связанных с функционированием многоквартирных домов.

Во-вторых,нужна четкая и упрощенная процедура передачи ОСМД и ЖСК в аренду или в собственность земельных участков под домами и придомовых территорий в размерах не меньших,чем это было предусмотрено решениями соответствующих органов местного самоуправления по строительству этих домов. Если это прямо не отразить в законе,то жителям оставят придомовую территорию лишь на расстоянии двух метров к.

В-третьих,должны быть определены границы не только придомовых территорий (которые вследствие хаотичных землеотводов без выделения участков в натуре часто накладываются друг на друга,или между ними остаются "лишние" полосы земли),но и точки пересечения коммуникаций. То есть где труба или кабели (карты расположения коммуникаций часто утеряны) является частью домовладения,а где - собственностью коммунального предприятия или территориальной общины.

В-четвертых,надо формировать рыночные механизмы деятельности управляющих многоквартирных домов и создать условия для их конкуренции вокруг права предоставления услуг совладельцам домов.

В-пятых,предстоит определить долг собственника жилья за общедомовые расходы как приоритетное обременения. При этом требования по возмещению таких расходов должны автоматически обеспечиваться ипотекой в пользу ОСМД за счет квартирной собственности должника меньшей мере в пятикратном размере. Право требовать обеспеченного ипотекой требования следует предоставить после истечения трехмесячного предупредительного срока.

В-шестых,необходимо разграничить функции оптовых продавцов воды,тепла,газа,электроэнергии,их транспортировки и продажи конечным потребителям и формировать конкуренцию между продавцами за право заключения договоров с конечными потребителями.

В-седьмых,должны определить право собственности местных органов власти на сети тепло-и водоснабжения и провести конкурсы и передать их в концессию

НЕДОСТАТКИ КОДЕКСА

Так,ст. 162 проекта определяет условия переселения нанимателей и собственников жилых помещений при реализации инвестиционных проектов по реконструкции кварталов (микрорайонов) жилой застройки. Часть 1 этой статьи сразу убивает наповал - реализация инвестиционных проектов по реконструкции кварталов (микрорайонов) жилой застройки может осуществляться с выкупом земельных участков по мотивам общественной необходимости или ... ... без такого выкупа.

Но,по Конституции,принудительное отчуждение объектов права частной собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости,на основании и в порядке,установленных законом,и при условии предварительного и полного возмещения их стоимости. Исходя из этого,желание инвестора получить прибыль (абзац 6 ч. 2 статьи 13 проекта),даже если на это согласились 50% жителей дома,не может рассматриваться как конституционная основа для принудительного лишения других собственников жилья в этом Буднику их имущества. Более того,Основной Закон Украины не предусматривает изъятия объектов права частной собственности по мотивам общественной необходимости. Как бы там ни было,но вопрос отселения собственников должны решаться на добровольной основе,а принудительное выселение возможно только из аварийных домов.

В целом «великое переселение» по проекту Кодекса осуществляется путем уведомления через СМИ и личного уведомления собственника за месяц. Согласно Кодексу гражданам передается другое жилье в том же районе,однако не определено,на каких условиях и в каком порядке оно передается. Так,скажем,если лицо жила на первом этаже,а получила квартиру на девятом - будет ли это нарушением его прав?

Согласно Кодексу проблема обслуживания здания,качества предоставления коммунальных услуг должен решаться самостоятельно - путем создания объединений совладельцев многоквартирного дома. Именно они и будут нанимать соответствующие службы для обслуживания дома. Согласно ст. 45 проекта Кодекса объединения совладельцев многоквартирного дома образуется при наличии двух и более собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме,одновременно на праве общей долевой собственности являются совладельцами помещений общего пользования,опорных конструкций здания,механического,электрического,сантехнического и другого оборудования по пределами или внутри квартиры,обслуживающее более одной квартиры,а также сооружения,здания,предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир,а также собственников нежилых помещений,расположенных в жилом доме. Среди перечня определенных в ст. 45 объектов отсутствует право совладельцев на земельный участок,на котором размещен дом. Понятно,если бы такое право существовало,ни инвестор,ни органы государственной власти или местного самоуправления без согласования с совладельцами не осуществляли каких-либо действий или реконструкция,то реализация привлекательного инвестпроекта.

По коммунальным услугам,то существование ОСМД создаст условия,при которых ни государство,ни органы местного самоуправления не будут нести никакой ответственности за состояние домов. Все будет осуществляться за средства и силами совладельцев. Государству лишь предоставляться право лишить собственников жилья для реализации привлекательных инвестпроектов,контроль за гражданами силами жилищно-коммунальной инспекции т.д. Время,следует отметить,что кроме технической проблемы:слабой инициативности совладельцев к созданию таких объектов,добавляется еще одна - чем именно действительности обладают совладельцы жилых домов.

Кодекс предусматривает автоматическое образовании объединения совладельцев многоэтажных домов новых и реконструируемых зданий. Таким образом авторы проекта надеются за три года увеличить количество объединений в восемь раз,ведь на опыте многих столичных компаний можно было убедиться:создать без инициативы жителей ОСМД невозможно,то есть дом не может должным образом обслуживаться всеми соответствующими службами.

Незаконная застройка является одной из повседневных проблем украинский. Землей в Украину распоряжаются совета народных депутатов. Они в пределах своей компетенции передают земли в собственность или предоставляют в пользование и изымают их. И объединению совладельцев многоквартирных домов (далее ОСМД) чтобы получить в пользование собственную придомовую территорию придется пройти не одно «круг».

Основной причиной создания ОСМД - есть желание людей получать качественные жилищно-коммунальные услуги по приемлемым цене и в дополнение возможность самостоятельно распоряжаться собственной придомовой территорией.

В Украину объединения совладельцев многоквартирного дома является сравнительно новой организационной формой субъектов хозяйствования.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОЗДАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБ "объединений совладельцев многоквартирных домов

На сегодня проблемы собственности на жилье,его содержание,обеспечение населения коммунальными услугами и обеспечения оплаты этих услуг являются одними из жизненно важных проблем,которые существенно влияют на развитие экономических взаимоотношений в государстве,о чем и указано в Программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2002-2005 годы и на период до 2010 года (одобрена постановлением Кабинета Министров Украины от 14.02.02 г. № 139).

Одним из направлений реформирования отношений в жилищной сфере,наряду с продолжением разграничения форм собственности в жилом фонде,стимулированием его приватизации,формированием института собственника жилья,реорганизацией и разгосударствлением жилищно-эксплуатационных организаций с целью превращения их в равноправных партнеров на рынке услуг,является создание объемного объединений совладельцев домов и квартир в многоквартирных домах,как неприбыльных организаций для управления и содержания дома,его ремонту и эксплуатации.

Создание объединений совладельцев многоквартирных домов в рамках единого комплекса недвижимого имущества,включающий земельные участки и расположенные на них жилые дома,является также одним из эффективных средств защиты прав собственника жилья и организации управлению многоквартирными жилыми домами с разными собственниками отдельных помещений.

Формирование рыночных отношений в жилищной сфере и принятия Законов Украины "О собственности" и "О приватизации государственного жилищного фонда" предоставили возможность жителям домов получить в частную собственность квартиры государственного жилищного фонда,которые они занимали.

Именно в Законе Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" было впервые установлено,что для обеспечения эффективного использования приватизированных квартир и управления ими собственники квартир (домов) могут создавать общества или объединения индивидуальных владельцев квартир и домов.

С целью законодательного обеспечения такой новой формы хозяйствования,как ОСМД,был принят Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" и постановление Кабинета Министров Украины от 11.10.02р. № 152 "О реализации Закона Украины" Об объединении совладельцев многоквартирного дома ".

Целью создания объединения совладельцев многоквартирного дома является обеспечение и защита прав его членов и соблюдения их обязанностей,надлежащее содержание и использования неделимого и общего имущества,обеспечения своевременного поступления средств для уплаты всех платежей,предусмотренных законодательством и уставными документами.

Объединение является неприбыльной организацией,основным документом,регулирующим деятельность ОСМД,является устав,типовая форма которого утверждена приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.03 г. № 141. Высшим органом такого объединения является общее собрание. Наряду с этим органами управления объединения является правление и ревизионная комиссия. Законом также предоставлена возможность реорганизации жилищно-строительных кооперативов в ОСМД,при этом они освобождаются от уплаты регистрационного сбора при государственной регистрации.

Законом Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" определено,что объединение является юридическим лицом с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации,имеет самостоятельный баланс,счета в банковских учреждениях,печать с собственным наименованием и другие необходимые реквизиты.

Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.02 г. № 1521 "О реализации Закона Украины" Об объединении совладельцев многоквартирного дома "утвержден Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома.

Согласно этому Порядку государственная регистрация объединений совладельцев многоквартирного дома производится исполнительным органом городского,районного в городе совета,районной,районной в г. Киеве и Севастополе государственной администрацией по месту нахождения многоквартирного дома. Органы государственной регистрации ведут реестры объединений совладельцев многоквартирного дома в установленном ими порядке.

Для государственной регистрации объединения уполномоченное учредительным собранием лицо подает непосредственно или направляет по почте в орган государственной регистрации соответствующий перечень документов,определенный этим постановлением.

Орган государственной регистрации в месячный срок после поступления необходимых документов вносит данные регистрационной карточки в реестр и выдает свидетельство о государственной регистрации объединения с указанием идентификационного кода согласно ЕГРПОУ,а в случае отказа в регистрации - дает мотивированный письменный ответ.

Свидетельство о государственной регистрации объединения и копия документа,подтверждающего взятие его на учет в соответствующем органе государственной налоговой службы,является основанием для открытия в установленном порядке счетов в банковских учреждениях.

Идентификационный код согласно ЕГРПОУ получается органами государственной регистрации в органах государственной и проставляется в регистрационной карточке при регистрации объединения.

Вместе с этим необходимо иметь в виду,что с 1 июля 2004 вступил в силу Закон Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей",действие которого распространяется на государственную регистрацию всех юридических лиц независимо от организационно-правовой формы,формы собственности и подчинения,а также физических лиц - предпринимателей.

Объединения граждан (в том числе профессиональные союзы),благотворительные организации,партии,органы государственной власти и органы местного самоуправления,банки,торгово-промышленные палаты,финансовые учреждения (в том числе кредитные союзы),биржи,другие учреждения и организации,для которых законом установлены особенности государственной регистрации,получают статус юридического лица лишь с момента их государственной регистрации в порядке,установленном настоящим Законом.

Необходимо отметить,что важным и таким,который беспокоит практически всех вновь ОСМД и жильцов домов,в которых такие объединения не созданы,является вопрос определения правового режима имущества вспомогательных помещений,находящихся в многоквартирных домах.

Законодателем установлено,что собственники квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома,технического оборудования,элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах,связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные же помещения (кладовки,сараи и др.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Однако данную норму толковали по-разному. Так,например,некоторые органы исполнительной власти,органы местного самоуправления,их должностные лица,а также отдельные суды исходили из того,что владельцы приватизированных квартир для приобретения права общей собственности на вспомогательные помещения должны осуществить в этих целях дополнительные действия,а именно:создать общество или объединения совладельцев многоквартирного дома и обязательно вступить в него,принять дом на свой баланс,заключить договор с поставщиками коммунальных услуг,оплатить сбор за пользование этими услугами,зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации и т.д.

Позиция же Министерства юстиции Украины по этим вопросам заключалась в том,что факт создания объединения собственников квартир многоквартирного дома не может быть основанием для увеличения или уменьшения объема их прав по владению,пользованию и распоряжению своим имуществом,поскольку такие объединения создаются на добровольных началах для содействия управлению,содержанию,а также эффективного использования квартир и другого недвижимого имущества,приватизированного в соответствии с Законом.

В связи с различным толкованием положений Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" Конституционным Судом Украины 2 марта 2004 принято Решение,которым установлено,что вспомогательные помещения (подвалы,сараи,кладовки,чердаки,колясочные и др.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов.

Для подтверждения права собственности на вспомогательные помещения не нужно осуществлять дополнительные действия,в частности создавать объединения совладельцев многоквартирного дома и вступать в него. Владельцы же неприватизированных квартир многоквартирного дома признаны совладельцами вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир.

Вопрос относительно согласия совладельцев вспомогательных помещений на надстройку этажей,устройство мансард в многоквартирных домах,на совершение иных действий в отношении вспомогательных помещений,например аренды,должны решаться только с согласия жильцов дома,независимо от того,созданы ОСМД в таком доме или нет. Такое согласие,как правило,предоставляется общим собранием жильцов дома.

Не менее актуальным является также вопрос о праве собственности на земельный участок,на котором расположен дом,а также на придомовую территорию

Исходя из положений Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" передача на баланс имущества (в том числе земельного участка),которое входит в состав жилого комплекса,но не принадлежит объединению,не влечет возникновения права собственности на него ( ст.11 Закона),то есть объединение становится собственником земельного участка и прилегающей территории только после получения акта о праве собственности на этот земельный участок.

Учитывая то,что нередки случаи,когда,например,так называемые "предприниматели" или другие субъекты предпринимательской деятельности фактически осуществляют самозахват прилегающих территорий вокруг жилых домов,строя там автостоянки для собственных нужд,ОСМД необходимо должным образом оформлять приватизацию земельного участка ( придомовой территории).

Также важным аспектом деятельности ОСМД является право объединений на осуществление хозяйственной деятельности для обеспечения собственных нужд.

Это право ОСМД закреплено в статье 4 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".

На сегодня у нас в стране сложилась такая практика,что хозяйственная деятельность ОСМД основном осуществляется путем предоставления в аренду нежилых и вспомогательных помещений.

Так,собственник помещения в многоквартирном доме,в котором создано объединение,может сдать его в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной,предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу,если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит ущерб интересам собственников (пользователей) и окружающей среде.

В порядке,предусмотренном уставом,правление объединения по поручению общего собрания может заключить договор аренды с физическим или юридическим лицом о помещениях,находящихся в общей собственности членов объединения. По договоренности сторон может быть заключен договор о передаче в аренду квартиры (помещения) и помещений или их части,находящиеся в общей долевой собственности членов объединения. В этом случае договором определяется доля каждой стороны в получении доходов и уплате налогов,других обязательных платежей,предусмотренных законом или уставом.

Предметом договора аренды жилых и нежилых помещений для ведения хозяйственной,предпринимательской или иной не запрещенной законом деятельности может быть квартира или нежилое помещение,размещенных в многоквартирных домах,с соблюдением арендатором государственных строительных,противопожарных,санитарно-гигиенических и других норм,установленных законодательством.

Арендатор должен быть ознакомлен с уставом объединения,правами и обязанностями членов объединения.

Важным также является закрепление в статье 26 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" нормы о том,что передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной,предпринимательской и иной деятельности,если это будет противоречить интересам или ущемлять права других собственников ( пользователей) помещений,не допускается.

Средства от аренды и иной коммерческой деятельности облагаются налогом на прибыль и НДС,в отличие от других доходов ОСМД,и используются на оплату дворников,уборщиц и другие нужды.

Хочется отметить,что,например,в странах Европы кондоминиумы (объединения) по-другому используют право на осуществление хозяйственной деятельности,а именно:открывают прачечные,бани,химчистки и т.д. для нужд жителей,используют стены дома для размещения рекламы.

Опираясь на международный опыт существования объединений совладельцев многоквартирных домов,такие объединения в будущем могут стать основной формой организации,содержания и эксплуатации жилых домов и придомовой территории,повышения уровня их благоустройства и условий обитания.


На главнуюК статьям

закрыть

Бесплатная консультация

Если Вам нужна бесплатная консультация юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email и телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
АДВОКАТСКАЯ КОМПАНИЯ УКРАИНЫ «ГОНЧАРОВ И ПАРТНЕРЫ». Юридическая помощь в Киеве. Бесплатные информационные материалы. Сopyright © 2004-2014