+Добавить недвижимость
»Законы и нормативные акты
»Шаблоны договоров
»Юридические статьи
»ОВИР
Недвижимость Киева и Киевской области

ПАРТНЕРЫ
Адвокатское и риелторское объединение УкраиныСтраховка киев дешево,ГО Каско,Все виды страхования Advicecorp - Адвокатское объединение
Сопровождение сделок покупки продажи,риелторы,юрист по недвижимости

Понятие и классификация жилой недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки,участки недр и все,что прочно связано с землей,то есть объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно,в том числе здания,сооружения,объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Например:предприятие в целом как имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности,признается недвижимостью.

Недвижимость,находящейся в жилищной сфере включает в себя:земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями,приусадебные хозяйственные постройки,зеленые насаждения с многолетним циклом развития,жилые дома,квартиры,иные жилые помещения в жилых домах и других строениях,пригодные для постоянного и временного проживания,сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Традиционно,недвижимость делится на три группы:жилищный фонд,нежилой фонд,земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно,имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности,включая жилые дома,общежития,специализированные дома,квартиры,иные жилые помещения в других строениях,пригодные для проживания.

Термин "жилое помещение" имеет несколько значений:

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - это помещение,предназначенное для проживания,которое не может быть использовано для производственных целей;

жилыми признаются дома и помещения,предназначенные для постоянного проживания граждан,а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;

жилое помещение - это жилые дома,квартиры,иные жилые помещения в жилых домах и строениях,пригодные для постоянного и временного проживания;

жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение,пригодное для постоянного проживания;

жилое помещение - это помещение,предоставляемое для проживания,благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта,отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям;

жилое помещение - это помещение,предоставляемое для проживания,отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.

Жилым помещением признается изолированное помещение,которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости,имеющие сходные характеристики функционирования,что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости,облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Для оценки стоимости земля,здания и сооружения делятся на два класса:

1. Специализированная недвижимость - это недвижимость,которая в силу своего специального характера редко,если вообще когда-либо,продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем,кроме случаев,когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями,специализацией,размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

2. Неспециализированная недвижимость - это недвижимость,на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается,продается или арендуется на открытом рынке для того,чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей,или в качестве инвестиции,или для развития и освоения.

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок,лес и многолетние насаждения,обособленные водные объекты и участки недр.

2. Искусственные объекты (постройки).

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей),многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей),дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей),высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум,секция (подъезд),этаж в подъезде,квартира,комната,дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы,рестораны,магазины,гостиницы,гаражи для аренды,склады,здания и сооружения,предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

лечебно-оздоровительные (больницы,поликлиники,дома престарелых и дома ребенка,санатории,спортивные комплексы и т.д.);

учебно-воспитательные (детские сады и ясли,школы,училища,техникумы,институты,дома детского творчества и т.д.);

культурно-просветительские (музеи,выставочные комплексы,парки культуры и отдыха,дома культуры и театры,цирки,планетарии,зоопарки,ботанические сады и т.д.);

специальные здания и сооружения - административные (милиция,суд,прокуратура,органы власти),памятники,мемориальные сооружения,вокзалы,порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж,комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Приведенные выше системы классификации рассматривают объекты недвижимости не как единое целое,а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем,если необходима оценка именно рыночной стоимости недвижимости,возникает необходимость в классификации,которая позволяла бы учитывать основные "товарные" свойства объекта. Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например,в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

первичное жилье - место постоянного проживания;

вторичное жилье - загородное жилье,используемое в течение ограниченного периода времени;

третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы,мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему обычно предъявляются следующие основные требования:

размещение в наиболее престижных районах города;

принадлежность к "новому" или к старому "сталинскому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции);

кирпичные стены;

общая площадь квартир не менее 70 кв. м;

наличие изолированных комнат по конфигурации,приближенных к квадрату,и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м. в новом фонде);

наличие охраняемого подъезда,подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа,входящих в состав элитных,характерны такие потребительские требования,как:размещение на таком расстоянии до города,когда поездка занимает не более 1 ч.;кирпичные стены;застройка в двух и более уровнях;наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам,расположенным в пригородной зоне,основными характеристиками является высокая прочность,долговечность и низкая теплопроводность стен,а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

размещение в любом районе города;

соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики,но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса,формирующегося под воздействием фактора платежеспособности,требования,предъявляемые к этому типу жилья,весьма невелики:

размещение в не престижных районах;

удаленность от основных транспортных коммуникаций;

принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам,как здания "старого" фонда,не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам,и дома первого поколения индустриального домостроения;

размещение в первых этажах домов других типов;

заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.

Так,при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология,включающая:

дома "старого" фонда,построенные в дореволюционный период;

дома,построенные за период с 1917г. до конца 30-х гг.,отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений,расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода),мало престижные в настоящее время,но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

"сталинские" дома,срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг.,знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных,удаленных от промышленных зон районах;

дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки),характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

• дома с кирпичными стенами;

• панельные дома;

• монолитные дома;

• деревянные дома;

• дома смешанного типа.

Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье. На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости большое значение имеют личные пристрастия к местоположению,время года,социальная однородность соседей.

Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок.


На главнуюК статьям

закрыть

Бесплатная консультация

Если Вам нужна бесплатная консультация юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email и телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
АДВОКАТСКАЯ КОМПАНИЯ УКРАИНЫ «ГОНЧАРОВ И ПАРТНЕРЫ». Юридическая помощь в Киеве. Бесплатные информационные материалы. Сopyright © 2004-2014