+Добавить недвижимость
»Законы и нормативные акты
»Шаблоны договоров
»Юридические статьи
»ОВИР
Недвижимость Киева и Киевской области

ПАРТНЕРЫ
Р2Р кредитование под залог имуществаАдвокатское и риелторское объединение УкраиныСтраховка киев дешево,ГО Каско,Все виды страхования Advicecorp - Адвокатское объединение
Сопровождение сделок покупки продажи,риелторы,юрист по недвижимости

консультация по налогообложению

АДВОКАТСКОЕ И РИЕЛТЕРСКОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ УКРАИНЫ

02095,Украина,г.Киев,Тел.:+38 (044) 384-00-46 http://www.advicecorp.org/

ул. Срибнокильская 22,оф. 172 E-mail:office@advicecorp.org

ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вопрос для исследования:

1. Как правильно в соответствии с действующим налоговым законодательством Украины оформить сдачу в аренду квартиры,принадлежащей на праве частной собственности

Использованые при исследовании нормативно - правовые акты:

1. Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.1983 № 5464 –X

2. Таможенный кодекс Украины от 13.03.2012 № 4495- VI

3. Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 № 2755- VI

4. Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435- IV

5. Закон Украины «О платежных системах и переводе средств в Украине» от 05.04.2001 № 2346- III

6. Порядок налогообложения доходов с источником их происхождения в Украине,которые выплачиваются физическому лицу - нерезиденту другим нерезидентом,утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 27 декабря 2010 N 1226

7. Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц,утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 29 декабря 2010 N 1253

8. Инструкция о порядке открытия,использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах,утвержденная постановлением Правления Национального банка Украины 12.11.2003 N 492

9. Решение Киевского городского совета от 2 октября 2013 N 42/ 9630 «Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц»

10. Письмо Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства № 5620 от 31.07.2007 «О праве собственника распоряжаться своим имуществом»

ИССЛЕДОВАНИЕ:

По п.п. в) п. 14.1.122. п. 14.1. ст. 14 Налогового кодекса Украины физические лица,которые не являются резидентами Украины считаются нерезидентами для целей налогообложения.

Согласно п.п. в) п. 33 ч. 1. ст. 4 Таможенного кодекса Украины нерезидентами являются физические лица:иностранцы и лица без гражданства,граждане Украины,которые имеют постоянное место жительства за пределами Украины,в том числе те,которые временно находятся на территории Украины.

Подпунктом 162.1.2. п. 162.1. ст. 162 Налогового кодекса Украины предусмотрено,что плательщиком налога на доходы физических лиц является физическое лицо - нерезидент,получающее доходы из источника их происхождения в Украине.

Согласно п.п. б) п. 14.1.54. п. 14.1. ст. 14 Налогового кодекса Украины доход с источником их происхождения из Украины - любой доход,полученный резидентами или нерезидентами,в том числе от любых видов их деятельности на территории Украины (включая выплату (начисление ) вознаграждения иностранными работодателями),ее континентальном шельфе,в исключительной (морской) экономической зоне,в том числе,но не исключительно,доходы в виде) доходов от предоставления резидентам или нерезидентам в аренду (пользование) имущества,расположенного в Украине,включая подвижной состав транспорта,приписанного к расположенным в Украине портам.

Подпункт 170.1.3. п. 170.1. ст. 170 Налогового кодекса Украины предусматривает,что недвижимость,принадлежащая физическому лицу - нерезиденту,предоставляется в аренду исключительно через физическое лицо - предпринимателя или юридическое лицо - резидента (уполномоченных лиц),выполняющих представительские функции такого нерезидента на основании письменного договора и выступают его налоговым агентом относительно таких доходов. Нерезидент,нарушающий нормы этого пункта,считается уклоняющимся от уплаты налога.

Представительские функции следует понимать как представительство,которое в соответствии со ст. 237 Гражданского кодекса Украины является правоотношение,в котором одна сторона (представитель) обязана или имеет право совершить сделку от имени другой стороны,которую она представляет.

То есть,для получения нерезидентом доходов на территории Украины от сдачи в аренду недвижимого имущества (квартиры ) ему необходимо заключить в письменной форме договор на представительство интересов с физическим лицом - предпринимателем или юридическим лицом - резидентом (уполномоченными лицами),которые от имени нерезидента будут заключать договоры аренды недвижимого имущества и одновременно выступать налоговыми агентами.

Размер арендной платы при сдаче недвижимого имущества для целей налогообложения с учетом соблюдения требований налогового законодательства.

За п.п. 170.1.2. п. 170.1. ст. 170 Налогового кодекса Украины объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы,указанной в договоре аренды,но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике,утверждаемой Кабинетом Министров Украины,исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места ее расположения,других функциональных и качественных показателей,устанавливаемых органом местного самоуправления села,поселка,города,на территории которых она расположена,и обнародуется способом,наиболее доступным для жителей такой территориальной общины. Если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года,объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы,указанного в договоре аренды.

Согласно п. 3 Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц,утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 29 декабря 2010 № 1253 минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество определяется исходя из минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества по формуле:

П=С х Р,

где П - минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнах;

С - общая площадь арендованного недвижимого имущества в кв. метрах;

Р - минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения,других функциональных и качественных показателей,устанавливаемых органом местного самоуправления села,поселка,города,на территории которых размещено указанное имущество (далее - орган местного самоуправления),в гривнах.

Согласно Решения Киевского городского совета от 2 октября 2013 N 42/ 9630 «Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц» с целью предотвращения уклонения от налогообложения физическими лицами,получающими доходы от предоставления недвижимости в аренду Киевский городской совет решил:

«1. Установить минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц в размере 7,53 грн. (с НДС).

2. Установить дополнительные коэффициенты,применяемые при определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц:

2.1. Дополнительный коэффициент местонахождение объекта недвижимого имущества в зонах охраны культурного наследия,который определяется в соответствии с историко - архитектурного опорного плана города Киева и с учетом границ историко - культурных заповедников и зон охраны памятников истории и культуры на территории г. Киева ...

... 2.2 . Дополнительный коэффициент функционального использования объекта недвижимого имущества по такой классификации:

- При использовании недвижимого имущества для осуществления производственной деятельности - 2;

- При использовании недвижимого имущества для осуществления иной коммерческой деятельности - 3;

- При использовании недвижимого имущества для осуществления некоммерческой деятельности,в том числе для проживания физических лиц - 1».

По ст. 6 Жилищного кодекса Украинской ССР предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Согласно ст. 8 Жилищного кодекса в исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению исполнительного комитета областного,городского (города республиканского подчинения) Совета народных депутатов. По ст. 10 граждане обязаны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.

Учитывая данные нормы Жилищного кодекса квартира,которая сдается в аренду и является жилым помещением,должна использоваться исключительно по назначению,а поэтому применение дополнительных коэффициентов не влияет на размер арендной платы при решении вопроса о ее размере.

При использовании жилого помещения не по назначению,то есть для для нужд промышленного характера,его необходимо перевести в нежилое,на что требуется разрешение соответствующего органа местного самоуправления.

В то же время,внимания заслуживает позиция Госкомпредпринимательства Украины,изложенная в письме от 31.07.2007 г. N 5620. Согласно данного письма,граждане,которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем),соблюдают правила пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера),не наносят вред окружающей среде,не нарушают права и охраняемые законом интересы граждан,юридических лиц и государства,- могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Как мы видим,из содержания как ст. 6 Жилищного кодекса УССР,так и письма Госкомпредпринимательства Украины,запрет вводится на использование жилых помещений для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера.

Исходя из этого,можно сделать вывод о том,что использование жилого помещения для размещения офиса нормами действующего законодательства не запрещено.

Таким образом,согласно Решения Киевского городского совета от 2 октября 2013 N 42/ 9630 « Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц»,если квартира № 12,что находится по адресу:г. Киев,ул. Владимирская 51/53 сдается в аренду как жилое помещение но не находится в зоне охраны культурного наследия,то ее минимальная стоимость месячной аренды будет составлять:

минимальная сумма

(по состоянию на 11.02.2014 г.)

арендного платежа в гривнах=7,53 грн. (с НДС ) х 94,9 кв.м=714,597 грн.

Порядок начисления дохода физическому лицу-нерезиденту

В соответствии с ч. 1 ст. 192 Гражданского кодекса Украины законным платежным средством,обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Украины,является денежная единица Украины - гривна,а по ч. 2 ст. 533 если в обязательстве определен денежный эквивалент в иностранной валюте,сумма,подлежащая уплате в гривнях,определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа,если иной порядок ее определения не установлен договором или законом или другим нормативно - правовым актом.

Согласно п. 6.1 . ст. 6 Закона Украины «О платежных системах и переводе средств в Украине » банки имеют право открывать счета резидентам Украины (юридическим лицам,их обособленным подразделениям,физическим лицам ),нерезидентам Украины (юридическим лицам- инвесторам,представительствам юридических лиц в Украине и физическим лицам).

По пп.1.2. п. 1 Инструкции о порядке открытия,использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах,утвержденной Постановлением Правления Национального банка Украины 12.11.2003 N 492 физические лица- нерезиденты - иностранцы,лица без гражданства,граждане Украины,которые имеют постоянное место жительства за пределами Украины,в том числе те,которые временно находятся на территории Украины.

В соответствии с п. 6.8. Инструкции о порядке открытия,использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах для зачисления доходов с источником их происхождения из Украины,которые выплачиваются физическому лицу-нерезиденту другим физическим лицом-нерезидентом и подлежат налогообложению,физическое лицо-нерезидент - получатель доходов согласно Налоговому кодексу Украина открывает отдельный текущий счет в порядке,установленном настоящей главой Инструкции.

Согласно п. 7.10 Инструкции сберегательный (депозитный) сертификат и документ банка о выдаче физическому лицу - нерезиденту наличной национальной валюты Украины по переводу в пределах Украины без открытия текущего счета не может быть подтверждением источника происхождения средств. При этом средства за реализованное собственное имущество зачисляются на текущие счета в национальной валюте физических лиц-нерезидентов (п. 7.10 Инструкции).

По п.п. 168.1.2. Налогового кодекса Украины налог уплачивается (перечисляется) в бюджет при выплате налогооблагаемого дохода единым платежным документом. Банки принимают платежные документы на выплату дохода только при условии одновременного представления расчетного документа на перечисление этого налога в бюджет.

То есть,для целей налогообложения налоговому агенту необходимо осуществлять выплату налогооблагаемого дохода налогоплательщику физическому лицу - нерезиденту путем перечисления средств на текущий счет такого налогоплательщика в национальной валюте (гривне) с одновременной уплатой налога в соответствующий бюджет.

Порядок уплаты налога налоговым агентом

Согласно п.п. 170.10.3 . п. 170.10 . ст. 170 Налогового кодекса Украины в случае если доходы с источником их происхождения в Украине выплачиваются нерезиденту резидентом - юридическим или самозанятым физическим лицом,такой резидент считается налоговым агентом нерезидента относительно таких доходов. При заключении договора с нерезидентом,условия которого предусматривают получение таким нерезидентом дохода с источником его происхождения в Украине,резидент обязан указать в договоре ставку налога,которая будет применена к таким доходам.

Согласно п.п. 168.1.1. п. 168.1 ст. 168 Налогового кодекса Украины налоговый агент,который начисляет (выплачивает,предоставляет) налогооблагаемый доход в пользу налогоплательщика,обязан удерживать налог с суммы такого дохода за его счет,используя ставку налога,определенную в статье 167 настоящего Кодекса (15 %,а в случае если общая сумма полученных налогоплательщиком в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной заработной платы,установленной законом на 1 января отчетного налогового года,ставка налога составляет 17% суммы превышения).

По п.п. 168.1.2. Налогового кодекса Украины налог уплачивается (перечисляется) в бюджет при выплате налогооблагаемого дохода единым платежным документом. Банки принимают платежные документы на выплату дохода только при условии одновременного представления расчетного документа на перечисление этого налога в бюджет.

В соответствии с п.п.170.1.6 п. 170.1 ст.170 Налогового кодекса Украины субъекты хозяйствования,осуществляющие посредническую деятельность,связанную с предоставлением услуг по аренде недвижимости (риелторы),обязаны направить информацию о заключенных при их посредничестве гражданско-правовых договорах (соглашениях) об аренде недвижимости в орган государственной налоговой службы по месту своей регистрации в сроки,предусмотренные для представления налогового расчета,по форме,установленной центральным органом государственной налоговой службы.

Согласно п.п. б) п. 176.2 ст.176 НКУ лица,которые в соответствии с настоящим Кодексом имеют статус налоговых агентов,обязаны подавать в сроки,установленные настоящим Кодексом для налогового квартала,налоговый расчет суммы дохода,начисленного (уплаченного) в пользу налогоплательщиков,а также суммы удержанного из них налога в орган государственной налоговой службы по месту своего расположения. Такой расчет подается только в случае начисления сумм указанных доходов плательщику налога налоговым агентом в течение отчетного периода. Введение других форм отчетности по указанным вопросам не допускается.

Налогообложение доходов с источником их происхождения в Украине,которые выплачиваются физическому лицу-нерезиденту другим нерезидентом

По п.2. Порядка налогообложения доходов с источником их происхождения в Украине,которые выплачиваются физическому лицу-нерезиденту другим нерезидентом,утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 27 декабря 2010 N 1226 доходы,выплаченные в безналичной форме,зачисляются на отдельный текущий счет,открытый физическим лицом - нерезидентом (далее - налогоплательщик) в банке - резиденте в соответствии с нормативно - правовыми актами Национального банка. Такой банк считается налоговым агентом и обязан начислять,удерживать и уплачивать (перечислять) в соответствующий бюджет от имени и за счет налогоплательщика налог на доходы при осуществлении любых расходных операций с его счета,в частности выдачи наличных,или перечисления доходов на другой текущий счет,в том числе в случае приобретения им статуса резидента,а также в случае закрытия указанного счета.

П. 3 данного Порядка предусматривает,что в случае выплаты доходов наличными или в неденежной форме налогоплательщик самостоятельно начисляет и уплачивает (перечисляет) налог на доходы в соответствующий бюджет на счета,открытые в территориальных органах Государственного казначейства по месту его пребывания в Украине,в течение 20 дней после дня получения доходов,но не позднее окончания срока его пребывания в Украине.

Ставка налога при получении нерезидентом доходов с источником их происхождения из Украины:

Согласно п.п. 170.10.1. п. 170.10. ст. 170 Налогового кодекса Украины доходы с источником их происхождения в Украине,которые начисляются (выплачиваются,предоставляются) в пользу нерезидентов,облагаются налогом по правилам и ставкам,определенным для резидентов (с учетом особенностей,определенных некоторыми нормами этого раздела для нерезидентов).

При этом п. 167.1. ст. 167 Налогового кодекса Украины определяет,что ставка налога составляет 15 процентов базы налогообложения относительно доходов,начисленных налогоплательщику.

Если база налогообложения (общий налогооблагаемый доход) по доходам,указанным в абзаце первом настоящего пункта,в календарном месяце превышает десятикратный размер минимальной заработной платы,установленной законом на 1 января отчетного налогового года,к сумме такого превышения применяется ставка 17 процентов.

Размер одной минимальной заработной платы по состоянию на 01.01.2014 г. составляет 1218 грн.,а потому ее десятикратный размер составляет 12180 грн.,что эквивалентно 1424,4 долларов США по официальному курсу НБУ на 11.02.2014 г. Поэтому,в случае получения арендной платы за сдачу в аренду квартиры в 2014 году в размере,превышающем 12180 грн. (1424,4 долларов США ) к сумме такого превышения будет применяться ставка 17 процентов. В случае же получения арендной платы в сумме до 12180 грн . ( 1424,4 долларов США ) налог на доходы физического лица будет взиматься в размере 15 процентов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

Для получения нерезидентом доходов на территории Украины от сдачи в аренду недвижимого имущества (квартиры) ему необходимо подписать договор на представительство интересов с физическим лицом - предпринимателем или юридическим лицом - резидентом (уполномоченными лицами),которые от имени нерезидента будут заключать договоры аренды недвижимого имущества и выступать одновременно налоговыми агентами.

Для целей налогообложения налоговому агенту необходимо осуществлять выплату налогооблагаемого дохода налогоплательщику физическому лицу - нерезиденту путем перечисления средств на текущий счет такого налогоплательщика в национальной валюте,то есть гривны с одновременной уплатой налога в соответствующий бюджет.

Закон Украины «О платежных системах и переводе средств в Украине» и Инструкция о порядке открытия,использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах,утвержденная постановлением Правления Национального банка Украины 12.11.2003 N 492 предусматривают возможность открытия текущих счетов в национальной валюте (гривне) на территории Украины.

В случае получения физическим лицом - нерезидентом Украины арендной платы с источником происхождения в Украине в сумме до 12180 грн. (1424,4 долларов США) налог на доходы физического лица будет взиматься в размере 15 процентов. В случае получения арендной платы в большем размере - с суммы,превышающей 12180 грн. (1424,4 долларов США) будет справляться налог 17 процентов.

При этом минимальная сумма (по состоянию на 11.02.2014 г.) арендного платежа в гривнах должна составлять 714,597 грн. на выполнение требований согласно Решение Киевского городского совета от 2 октября 2013 N 42/ 9630 «Об определении минимальной стоимости месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества физических лиц»,п. 3 Методики определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц и п.п.170.1.2. п.170.1. ст. 170 Налогового кодекса Украины.

Таким образом,в целях соблюдения налогового законодательства Украины советуем:

1) Заключить с ООО « Адвокатское и риелторское объединение Украины»,одним из видов хозяйственной деятельности которого согласно классификатора видов экономической деятельности является предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества (Код КВЭД 68.20),которое от Вашего имени и в Ваших интересах как юридическое лицо - резидент Украины в соответствии с п.п. 170.1.3 . п. 170.1 . ст. 170 Налогового кодекса Украины заключит с арендатором договор аренды квартиры № 12,что находится по адресу:г. Киев,ул. Владимирская 51 /53,и выступит одновременно налоговым агентом по уплате налога в соответствующий бюджет;

2) Открыть текущий счет в национальной валюте (гривне) в Украине,на который осуществлялся бы перерасчет дохода полученного от сдачи в аренду квартиры.

3) Установить размер арендной платы не менее,чем 714,597 грн. (83,57 долларов США по состоянию на 11.02.2014 г.) и не более 12180 грн. в месяц (1424,4 долларов США по состоянию на 11.02.2014 г.) желательно в национальной валюте Украины - гривне (гражданский кодекс предусматривает возможность установления обязательств в иностранной валюте,но тогда будет необходим переращет).

Управляющий партнер

Адвокатського и риелтерського объединения Украини

___________________Гончаров Вячеслав Леонидович

М.П.


На главнуюК статьям

закрыть

Бесплатная консультация

Если Вам нужна бесплатная консультация юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email и телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
АДВОКАТСКАЯ КОМПАНИЯ УКРАИНЫ «ГОНЧАРОВ И ПАРТНЕРЫ». Юридическая помощь в Киеве. Бесплатные информационные материалы. Сopyright © 2004-2014