+Добавить недвижимость
»Законы и нормативные акты
»Шаблоны договоров
»Юридические статьи
»ОВИР
Недвижимость Киева и Киевской области

ПАРТНЕРЫ
Адвокатское и риелторское объединение УкраиныСтраховка киев дешево,ГО Каско,Все виды страхования Advicecorp - Адвокатское объединение
Сопровождение сделок покупки продажи,риелторы,юрист по недвижимости

Юридична експертиза Інвестиційного договору

Наданий для експертизи договір та додаток в загалом відповідає чинному законодавству України,а саме Закону України „Про інвестиційну діяльність” але процес отримання грошових коштів від фізичних осіб під будівництво житла регулюється в цілому Законом України „Про фінансово – кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”.

Але в зв’язку з тим,що Закон України „Про фінансово – кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” регулює питання,що пов’язані з об’єктом інвестування яким є квартира або приміщення соціально-побутового призначення,а в нашому випадку об’єктом інвестування є індивідуальний будинок котеджного типу з прилеглою земельною ділянкою,тоді договір регулюється першим вказаним нормативним документом та на підставі чого надаємо наступні зауваження.

Відповідно до Закону України „Про інвестиційну діяльність” основним правовим документом,який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності,є договір (угода). Умови договорів,укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності,зберігають свою чинність на весь строк дії цих договорів і у випадках,коли після їх укладення законодавством встановлено умови,що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх права,якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.

На підставі отриманих документів можна дійти висновку,що Сторони домовились внести зміни до договору за взаємною згодою Сторін,що підтверджує укладання Сторонами Додаткової угоди № 2 та Графіку внесення інвесторами коштів на підготовку території,проектування,будівництво зовнішніх та внутрішніх мереж,благоустрій та на утримання забудовника (крім будівництва котеджів).

Відповідно до Договору,Інвестор сплачує інвестиційні суми відповідно до графіку платежів. Якщо проаналізувати такий графік,то звертаєш увагу в першу чергу,що цей графік закріплює розмір грошових коштів за рахунок,яких здійснюється:— розробка проектів будівництва у відповідності з вимогами АПЗ та протоколу засідання Архітектурно – містобудівної ради № 0622 від „13” березня 2002 р. (якщо такий протокол вказують в договорі,тоді нехай копію такого протоколу нададуть для розгляду). — проведення інженерної підготовки території з гідронамивом піску. — прокладення зовнішніх та внутрішньо – квартальних (вуличних) інженерних мереж,згідно розроблених проектів (електрифікація,газопостачання,водопостачання,каналізація та ін.),збудування технічної споруди та будинок охорони. — Збудування дороги та впорядкування території. — Створення інфраструктури для обслуговування селища.

А роботи по збудуванню вибраного Інвестором проекту будинку з виконанням фасадних оздоблювальних робіт здійснюється за додаткові кошти Інвестора. Графік внесення інвесторами коштів щодо сплати робіт по будівництву котеджів на розгляд не наданий та напевно Сторонами взагалі не узгоджений та не укладений.

До інвестиційних сум входить:— Вартість будівництва об’єкту,що визначається кошторисом затвердженим Службою інвестиційної експертизи. — Витрати на утримання Забудовника,що складає 10 % від затвердженої експертизи вартості об’єкта. — Затрати на будівельно – монтажні роботи,що можуть корегуватися від залежності побажань Інвестора. Відповідно до п. 4.3. Договору,то інвестиційні суми можуть бути змінені у разі зміни вартості робіт,матеріалів,законодавства України в сфері капітального будівництва,системи оподаткування.

Вважаю за необхідним:— витребувати від Забудовника кошторис,що затверджений Службою інвестиційної експертизи та обґрунтовані висновки,щодо зміни вартості робіт та матеріалів,а у випадку,якщо Забудовник вважає,що він змінює інвестиційні суми у зв’язку із змінами у законодавстві,то тоді й такі висновки також. Якщо такі висновки будуть належним чином оформлені та обґрунтовані відповідно до норм чинного законодавства України,то інвестиційні суми підлягають зміні.

— звернути увагу на п. 3.1.4. Додатку № 2,а саме:„після сплати Інвестором всіх платежів згідно Договору та виконання Додаткових угод,надати необхідні документи для подальшого оформлення Інвестором будинку та земельної ділянки у власність”. Відповідно до цього пункту можна зробити наступний висновок,у зв’язку з тим,що на сьогоднішній день Інвестор здійснив всі платежі відповідно до договору та додаткових угод,останній має право вимагати отримання необхідних документів,що дозволять оформити права власності на об’єкт,але проблема виникає в тому,що об’єкт ще не зданий в експлуатацію та відповідні документи отримати не має можливості. Відповідно до чинного законодавства України лише виключно після здачі об’єкта в експлуатацію Інвестор має можливість отримати право власності на об’єкт,що інвестується.

— звернути увагу на те,що відповідно до графіку проведення робіт на об’єкті вказаний перелік робіт та терміни їх виконання. Якщо Забудовник вносить зміни в інвестиційні суми у зв’язку з підвищення вартості робіт та матеріалів,то обґрунтування щодо підвищення вартості таких матеріалів та робіт повинно буде проведено виключно в такому періоду,що затверджений таким графіком. Якщо забудовник вніс зміни до інвестиційної суми на роботи та матеріали,що повинні були вже бути виконаними відповідно до вказаного терміну виконання робіт,то такі зміни не є обґрунтованими та вважаю за необхідним притягнути такого Забудовника до відповідальності відповідно до п. 5.2. Договору. — звернути увагу на рішення Київської міської ради від „28” березня 2002 р. № 380-4/1814 „Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею”,а саме:

що передача Забудовнику земельної ділянки надається в короткострокову оренду на 5 років площею 63,5 га для будівництва,експлуатації та обслуговування індивідуальних будинків котеджного типу в селищі Троєщина між вул. Леніна та вул. Толстого у Деснянському районі м. Києва за рахунок вилучених земель. Відповідно до строку оренди,то такий строк спливає „28” березня 2007 р. і зміни до такого рішення щодо продовження строку оренди не має,тому вважаю за необхідним витребувати у Забудовника інформацію щодо подальших дій останнього відносно земельної ділянки та інформацію про те на якій стадії знаходяться роботи по будівництву об’єкта.

КМР зобов’язала Забудовника вирішити питання пайової участі до початку будівництва згідно з рішенням Київської міської ради від 30.09.99 N 49/551 "Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва". Відповідно до такого рішення Забудовник зобов’язаний укласти договір з Головним управлінням економіки та інвестицій,надалі по тексту „Управління”. Договір на сплату пайового внеску оформляється при будівництві будь-яких об'єктів після затвердження інвестором (забудовником) в установленому порядку проектної документації та передує оформленню дозвільних документів на будівництво в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю. У разі сплати інвестором (забудовником) пайового внеску єдиним платежем Управління видає підписану довідку про одержання пайових коштів інвестора (забудовника) на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста. Довідка про повну сплату пайового внеску видається Управлінням інвестору (забудовнику) для подання в Управління державного архітектурно-будівельного контролю,Головне управління комунальної власності м. Києва,Головне управління житлового забезпечення,комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна". При відсутності довідки Управління про сплату пайового внеску забороняється приймання об'єкта в експлуатацію,реєстрація актів в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю,видача свідоцтв на право власності і реєстрація їх в комунальному підприємстві "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна". Після отримання права власності на будівлю необхідно буде звернутися до Київської міської ради через Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) з заявою про приватизацію земельної ділянки на якій знаходиться збудований будинок.

що Забудовник повідомлений та зобов’язаний попередити землекористувачів,що право користування земельною ділянкою може бути припинено відповідно до вимог ст. ст. 141,143 Земельного кодексу України. Тому вважаю за необхідним витребувати інформацію від Забудовника про статус земельної ділянки.

У зв’язку з вище викладеним надаю загальний висновок:При наявності всіх обґрунтованих висновків,можна здійснити більш досконалу експертизу наданих документів але при наявності наданих документів,у Забудовника не має ні якого права в односторонньому порядку вносити зміни до затвердженої інвестиційної суми та по вище вказаному питанню в односторонньому порядку розірвати такий договір. Поки Сторони не укладуть додаткову угоду про внесення змін до інвестиційної суми,юридичної сили ніякі листи та домовленості між Сторонами не мають. Але Сторони ще повинні укласти Додаток,а саме графік внесення інвесторами коштів на будівництво котеджів,що визначається кошторисом затвердженим Службою інвестиційної експертизи. Хоча відповідно до п. 3.3.2. Договору Інвестор має право самовільно провести будівельні та інші роботи в будинку та на земельній ділянці до отримання їх у власність виключно після отримання письмової згоди Забудовника. Але якщо Інвестор не отримає такої письмової згоди та почне самовільне будівництво,то Забудовник має право розірвати договір в односторонньому порядку та повернути лише 90 % від всієї інвестиційної суми.

Рекомендую:— направити офіційний запит Забудовнику та витребувати всі необхідні документи,отримати відповіді на запитання та неточності,що наведені в даній експертизі та належним чином отримати обґрунтування щодо підвищення інвестиційних сум. — прийняти остаточне рішення лише після отримання необхідної інформації від Забудовника.

закрыть

Бесплатная консультация

Если Вам нужна бесплатная консультация юриста,заполните заявку ниже.
Оставьте email и телефон,чтобы мы могли Вам ответить.
Опишите Вашу проблему
Отправить заявку
Бесплатная консультация
АДВОКАТСКАЯ КОМПАНИЯ УКРАИНЫ «ГОНЧАРОВ И ПАРТНЕРЫ». Юридическая помощь в Киеве. Бесплатные информационные материалы. Сopyright © 2004-2014